Halten oder verkaufen: die Rechnung, die selten vollständig gemacht wird

Wer vor zwanzig Jahren gekauft hat, hat in aller Regel etwas richtig gemacht. Die Frage, die irgendwann kommt, ist deshalb keine Korrektur eines Fehlers. Sie ist eine ganz andere Frage: Würden Sie dieses Objekt heute, zum heutigen Preis, noch einmal kaufen?

Das ist kein rhetorischer Trick. Ein gehaltenes Objekt ist ökonomisch dasselbe wie ein täglich neu getroffener Kaufentschluss zum aktuellen Verkehrswert. Wer das ernst nimmt, rechnet nicht mehr gegen den damaligen Kaufpreis — der ist versunken und für die Entscheidung ohne Bedeutung —, sondern gegen das, was das gebundene Kapital heute anders könnte.

Die vier Posten

Eine vollständige Halten-Rechnung hat vier Posten. Die ersten beiden kennt jeder Vermieter, die letzten beiden tauchen in fast keiner Aufstellung auf.

Der dritte Posten ist der, an dem die meisten Rechnungen scheitern. Instandhaltung fällt nicht gleichmäßig an, sondern in Blöcken: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen. Wer die letzten fünf ruhigen Jahre fortschreibt, rechnet eine Immobilie, die es nicht gibt. Wer sie über einen vollen Erneuerungszyklus rechnet, kommt auf eine deutlich andere Zahl — und das ist die ehrliche.

Der vierte Posten ist der, den Eigentümer am ungernsten ansehen. Dazu steht mehr unter Arbeitszeit als Rendite.

Was der Verkauf wirklich freisetzt

Zwischen Verkaufspreis und verfügbarem Kapital liegen mehrere Abzüge, die in der Kopfrechnung regelmäßig fehlen:

• Verkaufsnebenkosten. Maklerprovision, Notar, Löschung von Grundpfandrechten, gegebenenfalls Energieausweis und Aufbereitung der Unterlagen.
• Vorfälligkeitsentschädigung, wenn noch ein Darlehen mit Zinsbindung läuft. Das ist kein kleiner Posten und wird in der Regel erst spät konkret.
• Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft. Ist sie abgelaufen, entfällt sie bei einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie — genau das ist der Grund, warum so viele Verkäufe zeitlich um dieses Datum kreisen. Der Rahmen steht in Die Zehnjahresfrist.
• Restschuld, die aus dem Erlös getilgt wird.

Erst was danach übrig bleibt, ist die Zahl, mit der sich vergleichen lässt.

Die drei Wege

Am Ende stehen selten zwei, sondern drei Möglichkeiten nebeneinander:

1. Halten. Das Kapital bleibt gebunden, der Zufluss läuft weiter, die Arbeit auch. Das Konzentrationsrisiko bleibt vollständig bestehen.
2. In eine andere Immobilie. Vertrautes Terrain — aber die Nebenkosten des Wechsels fallen zweimal an, beim Verkauf und beim Kauf. Die Anlageklasse bleibt dieselbe, gestreut wird allenfalls über den Standort.
3. Gestreut anlegen. Das Kapital verteilt sich über mehrere Anlageklassen, der Zeitaufwand sinkt deutlich, dafür schwankt der Wert sichtbarer und laufender Zufluss muss ausdrücklich eingerichtet werden. Was das für Mieterträge bedeutet, steht unter Mieteinnahmen ersetzen.

Welcher Weg trägt, hängt nicht am Objekt allein, sondern am Rest des Vermögens. Wer neben der Immobilie kaum etwas hat, entscheidet über sein ganzes Vermögen. Wer mehrere Objekte hält, über einen Teil. Das ist ein Unterschied, den keine Faustregel abbildet.