Konzentration
Ein Objekt ist kein Portfolio — und drei Objekte sind es auch nicht
Wer mehrere Wohnungen hält, fühlt sich gestreut. Rechnerisch hängen sie meist an denselben drei Faktoren: einer Stadt, einer Anlageklasse, einem Zinsniveau.
Streuung ist kein Zählwerk. Sie fragt nicht, aus wie vielen Positionen ein Vermögen besteht, sondern wie unterschiedlich diese Positionen auf dieselbe Nachricht reagieren. Zwei Anlagen, die bei jeder Meldung im Gleichschritt fallen, sind wirtschaftlich eine.
Genau hier liegt der Denkfehler, der bei Immobilienvermögen am häufigsten vorkommt: Drei Wohnungen klingen nach drei Positionen. Wenn sie in derselben Stadt liegen, denselben Mietmarkt bedienen und alle drei am selben Zinsniveau hängen, sind sie eine Position in dreifacher Ausführung.
Woran Konzentration hängt
Vier Faktoren wirken bei Immobilienvermögen gleichzeitig — und sie wirken meistens in dieselbe Richtung:
| Faktor | Was daran gebunden ist | Warum mehrere Objekte nicht helfen |
|---|---|---|
| Anlageklasse | Alles reagiert auf Zins, Baukosten, Regulierung | Betrifft jedes Objekt gleichzeitig |
| Standort | Ein regionaler Arbeitsmarkt, eine Bevölkerungsentwicklung | Objekte in einer Stadt teilen ihn vollständig |
| Mietermarkt | Ein Segment, eine Preisklasse, eine Nachfragegruppe | Ähnliche Objekte ziehen ähnliche Mieter an |
| Rechtsrahmen | Miet-, Steuer- und Energierecht | Gilt bundesweit für alle Objekte zugleich |
Die letzte Zeile ist die unterschätzte. Eine Änderung im Miet- oder Energierecht trifft nicht ein Objekt, sondern jedes vermietete Objekt im Bestand — und zwar am selben Tag.
Streuung misst nicht, wie viele Dinge Sie besitzen, sondern wie viele verschiedene Nachrichten Ihnen wehtun können.
Die Frage, die den Grad der Konzentration zeigt
Es gibt eine einfache Probe, die ohne jede Rechnung auskommt:
Wenn der Immobilienmarkt in Ihrer Stadt fünf Jahre lang seitwärts läuft und gleichzeitig die Instandhaltungskosten steigen — welcher Teil Ihres Vermögens arbeitet dann noch?
Wer darauf antwortet „das Tagesgeldkonto", hat die Antwort bereits gegeben. Nicht weil Immobilien schlecht wären, sondern weil ein Vermögen, das auf einer einzigen Annahme ruht, diese Annahme nicht mehr prüfen kann. Es muss recht behalten.
Warum das keine Kritik am Immobilienvermögen ist
Konzentration hat den Vermögensaufbau überhaupt erst möglich gemacht. Wer früh gekauft, gehebelt und gehalten hat, hat die Konzentration gebraucht — Streuung hätte den Effekt verwässert. Das ist richtig und war richtig.
Nur ändert sich die Aufgabe. In der Aufbauphase belohnt Konzentration; in der Phase, in der das Vermögen erhalten und irgendmal übergeben werden soll, kostet sie. Der Unterschied liegt nicht in der Anlageklasse, sondern im Auftrag, den das Vermögen hat.
Wer diesen Übergang bewusst macht statt ihn zu verpassen, entscheidet noch aus einer Position der Stärke — mit vollem Bestand, ohne Druck, ohne Termin. Was danach kommt, steht unter Streuung ohne Immobilien-Ausstieg und Nach dem Verkauf.
Häufige Fragen
Ab wann gilt ein Vermögen als konzentriert?
Eine feste Schwelle gibt es nicht, und jede genannte Prozentzahl wäre eine Faustregel ohne Bezug zu Ihrer Lage. Aussagekräftiger ist die Frage, welcher Teil Ihres Vermögens weiterarbeitet, wenn eine einzelne Anlageklasse mehrere Jahre nicht liefert.
Streue ich, wenn ich Objekte in verschiedenen Städten kaufe?
Teilweise. Der Standortfaktor verteilt sich, die Anlageklasse und der Rechtsrahmen bleiben identisch. Regionale Streuung reduziert also einen von vier Faktoren, nicht das Konzentrationsrisiko als Ganzes.
Muss ich verkaufen, um zu streuen?
Nicht zwingend. Auch laufende Überschüsse, Erbschaften oder ohnehin anstehende Verkäufe lassen sich schrittweise in andere Anlageklassen lenken. Der Weg dorthin ist eine Frage der Reihenfolge, nicht des Alles-oder-nichts.
Sind offene Immobilienfonds eine Streuung meines Immobilienvermögens?
Sie streuen innerhalb der Anlageklasse — über Objekte, Nutzungsarten und Regionen. Die Abhängigkeit von Zinsniveau und Immobilienkonjunktur bleibt bestehen, und es kommen eigene Themen hinzu, etwa Rückgabefristen. Als Ersatz für Streuung über Anlageklassen hinweg taugen sie nicht.
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