Bestand halten
- Endvermögen
- 750.139 €
- Zufluss kumuliert
- 149.723 €
- Eigenzeit
- 1.080 h
- davon bewertet
- 0 € (Stundensatz 0)
- Konzentration
- noch nicht definiert
Gesamtbild
899.862 €
höchster Wert in dieser Rechnung
Umschichtungs-Profil: drei Wege nebeneinander
Sie tragen ein, was Sie ohnehin wissen. Die Auswertung stellt gegenüber, wie sich Ihr Vermögen über den gewählten Zeitraum entwickelt, wenn Sie halten, in eine andere Immobilie wechseln oder gestreut anlegen — einschließlich der eigenen Arbeitszeit.
Auswertung
BeispieleingabeNettovermögen heute
600.000 €
Verkehrswert abzüglich Restschuld
Nach Verkauf verfügbar
576.000 €
Nach Nebenkosten, Ablösung und ggf. Steuer
Betrachtungszeitraum
15 Jahre
Alle Wege über denselben Zeitraum
Gesamtbild je Weg · Endvermögen + Zufluss kumuliert
- Bestand halten899.862 €750.139 € + 149.723 €
- In eine neue Immobilie803.292 €652.886 € + 150.405 €
- Gestreut anlegen796.891 €690.008 € + 106.883 €
EndvermögenZufluss kumuliert (heller Teil)
Eigene Zeit über 15 Jahre
- Bestand halten1.080 h
- In eine neue Immobilie1.080 h
- Gestreut anlegen75 h
Die drei Wege nebeneinander
In eine neue Immobilie
- Endvermögen
- 652.886 €
- Zufluss kumuliert
- 150.405 €
- Eigenzeit
- 1.080 h
- davon bewertet
- 0 € (Stundensatz 0)
- Konzentration
- noch nicht definiert
Gesamtbild
803.292 €
96.571 € unter dem höchsten Wert
Gestreut anlegen
- Endvermögen
- 690.008 €
- Zufluss kumuliert
- 106.883 €
- Eigenzeit
- 75 h
- davon bewertet
- 0 € (Stundensatz 0)
- Konzentration
- noch nicht definiert
Gesamtbild
796.891 €
102.971 € unter dem höchsten Wert
- Beim Wertpapierdepot ist der Kursgewinn auch nach Jahrzehnten steuerpflichtig, bei der Immobilie nach zehn Jahren nicht — das ist der Grund für die unterschiedliche Behandlung.
- Die eigene Zeit wird in Stunden ausgewiesen; in Geld umgerechnet wird sie nur mit dem Stundensatz, den Sie selbst eintragen (Voreinstellung 0 €).
- Die Konzentrationskennzahl ist fachlich noch nicht definiert und wird deshalb nicht ausgewiesen.
Rechenweg und verwendete Annahmen anzeigen
Verwendete Modellannahmen
Stand der Liste: 2026-09-11. Jede Zahl gehört zu einer dieser drei Herkunftsarten:
- Recht/MarktpreisRecht oder Marktpreis — feste Konstante mit Quelle
- Ihre AngabeIhre Angabe — Sie wissen es besser als jedes Modell
- PrognosePrognose — Voreinstellung, von Ihnen überschreibbar
| Annahme und Herkunft | Herkunftsart | Wert |
|---|---|---|
| Wertänderung Bestand pro JahrWERTSTEIGERUNG_BESTAND_PABewusst konservativ: der Häuserpreisindex liefert keinen belastbaren Zehnjahresschnitt (−10,2 % im dritten Quartal 2023). | Recht/Marktpreis | 1,5 % |
| Wertänderung Neuerwerb pro JahrWERTSTEIGERUNG_NEUBESTAND_PADieselbe Zahl wie im Bestand — für eine Abweichung gibt es keine belegbare Begründung. | Recht/Marktpreis | 1,5 % |
| Mietsteigerung pro JahrMIETSTEIGERUNG_PAEigene Berechnung aus den amtlichen Indexpunkten des VPI-Teilindex Nettokaltmiete 2016–2025 (94,5 → 110,0), keine veröffentlichte Kennzahl. | Recht/Marktpreis | 1,7 % |
| Mietausfall / LeerstandMIETAUSFALL_QUOTE§ 29 II. BV / § 25a NMV 1970 („höchstens zwei Prozent“), § 32 ImmoWertV. | Recht/Marktpreis | 2 % |
| Instandhaltung vom Verkehrswert p. a.INSTANDHALTUNG_QUOTE_VOM_WERT_PAMarktkonvention 0,8–1,5 % p. a.; § 28 Abs. 2 II. BV liefert nur €/m²-Werte. | Recht/Marktpreis | 1 % |
| Vergleich: Fremdverwaltung von der KaltmieteFREMDVERWALTUNG_QUOTE_VON_MIETEKonvention rund 5 % der Kaltmiete bzw. 22–35 € je Einheit und Monat. Reine Vergleichsgröße. | Recht/Marktpreis | 5 % |
| VerkaufsnebenkostenVERKAUFSNEBENKOSTEN_QUOTE3,57 % Maklerhälfte inkl. USt (§ 656c BGB) + rund 0,4 % Löschung und Energieausweis. | Recht/Marktpreis | 4 % |
| Kaufnebenkosten NeuerwerbKAUFNEBENKOSTEN_QUOTE5,0 % Grunderwerbsteuer BW (§ 1 GrEStFestG BW) + 1,75 % Notar/Grundbuch (GNotKG) + 3,57 % Maklerhälfte (§ 656c BGB). | Recht/Marktpreis | 10,3 % |
| Laufende Kosten gestreute Anlage p. a.LAUFENDE_KOSTEN_ALTERNATIVE_PABaFin-Effektivkosten beratungsgebundener Anlagelösungen, gewichtetes Mittel 1,90 % — bewusst nicht die ETF-Kostenquote. | Recht/Marktpreis | 1,9 % |
| Belastung laufender KapitalerträgeSTEUERSATZ_KAPITALERTRAEGE25 % § 32d Abs. 1 S. 1 EStG + 5,5 % Solidaritätszuschlag (SolzG 1995), ohne Kirchensteuer. | Recht/Marktpreis | 26,38 % |
| Latente Steuer auf Kursgewinne der AnlageLATENTE_STEUER_KURSGEWINNE_QUOTEDieselbe Rechtsgrundlage, angewandt auf den noch nicht realisierten Kursgewinn — für Wertpapiere gibt es keine Haltefrist. | Recht/Marktpreis | 26,38 % |
| Persönlicher GrenzsteuersatzGRENZSTEUERSATZVoreinstellung: Spitzensteuersatz § 32a EStG (42 %). Wer darunter liegt, trägt seinen Wert ein. | Ihre Angabe | 42 % |
| Steuersatz auf Veräußerungsgewinn innerhalb der FristSTEUERSATZ_VERAEUSSERUNG_INNERHALB_FRISTVoreinstellung: wie der Grenzsteuersatz (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Zehnjahresfrist liegt kein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft vor. | Ihre Angabe | 42 % |
| Bruttomietrendite ErsatzobjektNEUE_IMMOBILIE_BRUTTOMIETRENDITEVoreinstellung 4,0 % als Ausgangswert, nicht aus einer Erhebung. Wer ein konkretes Objekt prüft, trägt dessen Wert ein. | Ihre Angabe | 4 % |
| Bewertung eigener VerwaltungszeitSTUNDENSATZ_EIGENLEISTUNG_EURVoreinstellung 0 € — Absicht: die Zeit wird in Stunden ausgewiesen, ihre Bewertung in Geld entscheiden Sie selbst. | Ihre Angabe | 0 € |
| Gesamtrendite gestreute Anlage p. a.RENDITE_ALTERNATIVE_PAVoreinstellung 5,0 % vor Kosten — bewusst unter dem Zwanzigjahresdurchschnitt des MSCI World in Euro (rund 6,77 % p. a., sekundär belegt). | Prognose | 5 % |
| davon laufender ZuflussAUSSCHUETTUNGSANTEIL_ALTERNATIVEVoreinstellung 30 % — unsere Annahme, nicht belegbar. | Prognose | 30 % |
| Zeitaufwand gestreute Anlage p. a.ZEITAUFWAND_ALTERNATIVE_STUNDEN_PAVoreinstellung 5 Stunden — unsere Annahme, nicht belegbar. | Prognose | 5 h |
Zwischenschritte je Weg
Bestand halten
- Verkehrswert heute
- 600.000 €
- Restschuld heute
- -0 €
- Wertänderung p. a. (Annahme)
- 1,5 %
- Mietausfall (Annahme)
- 2 %
- Instandhaltung vom Wert p. a. (Annahme)
- 1 %
- Grenzsteuersatz auf Mietüberschuss (Ihre Angabe)
- 42 %
- Steuer auf den Mietüberschuss über den Horizont
- -108.420 €
- Vergleich: Fremdverwaltung von der Kaltmiete (Annahme)
- 5 %
- Eigene Zeit über den Horizont
- 1.080 h
- Die eigene Zeit wird in Stunden ausgewiesen; in Geld umgerechnet wird sie nur mit dem Stundensatz, den Sie selbst eintragen (Voreinstellung 0 €).
- Beim Wertpapierdepot ist der Kursgewinn auch nach Jahrzehnten steuerpflichtig, bei der Immobilie nach zehn Jahren nicht — das ist der Grund für die unterschiedliche Behandlung.
- Ein Verlust aus Vermietung mindert im Modell nur die Steuer dieses Objekts, nicht Ihre übrige Steuerlast.
In eine neue Immobilie
- Verfügbar nach Verkauf
- 576.000 €
- Kaufnebenkosten (Annahme)
- 10,3 %
- Kaufpreis nach Nebenkosten
- 522.212 €
- Bruttomietrendite (Ihre Angabe)
- 4 %
- Wertänderung p. a. (Annahme)
- 1,5 %
- Grenzsteuersatz auf Mietüberschuss (Ihre Angabe)
- 42 %
- Eigene Zeit über den Horizont
- 1.080 h
- Für ein Ersatzobjekt ist derselbe eigene Zeitaufwand angesetzt wie für Ihren heutigen Bestand — die Zahl, die Sie oben eingetragen haben.
- Die eigene Zeit wird in Stunden ausgewiesen; in Geld umgerechnet wird sie nur mit dem Stundensatz, den Sie selbst eintragen (Voreinstellung 0 €).
Gestreut anlegen
- Verfügbar nach Verkauf
- 576.000 €
- Gesamtrendite p. a. (Voreinstellung, überschreibbar)
- 5 %
- davon laufender Zufluss (Voreinstellung, überschreibbar)
- 30 %
- Laufende Kosten p. a. (Annahme)
- 1,9 %
- Belastung laufender Erträge (Recht)
- 26,38 %
- Wertzuwachs am Ende
- 154.850 €
- Latente Steuer auf den Wertzuwachs (Recht)
- -40.842 €
- Eigene Zeit über den Horizont
- 75 h
- Beim Wertpapierdepot ist der Kursgewinn auch nach Jahrzehnten steuerpflichtig, bei der Immobilie nach zehn Jahren nicht — das ist der Grund für die unterschiedliche Behandlung.
- Die Voreinstellung der Gesamtrendite liegt bewusst unter dem historischen Zwanzigjahresdurchschnitt eines weltweiten Aktienindex; Ausschüttungsanteil und Zeitaufwand sind unsere Annahmen ohne Beleg.
- Die eigene Zeit wird in Stunden ausgewiesen; in Geld umgerechnet wird sie nur mit dem Stundensatz, den Sie selbst eintragen (Voreinstellung 0 €).
Ergebnis besprechen
Auswertung besprechen
Wenn Sie die Gegenüberstellung mit Ihren tatsächlichen Zahlen und Ihrer Steuerlage durchgehen möchten, schreiben Sie uns. Ihre Eckdaten werden mitgeschickt, damit das Gespräch nicht bei null anfängt.
Wird mitgeschickt
Beispieleingabe- 600.000 € Verkehrswert
- 0 € Restschuld
- 21.600 € Kaltmiete/Jahr
- 3 Einheiten
- 6 h/Monat
- 15 Jahre
Tipp: Über die Druckfunktion des Browsers lässt sich die Auswertung als PDF sichern — Formulare und Navigation werden dabei ausgeblendet.